土地赔偿管理范文精选

建设用地涉及诸多法律问题，因专业性强且散见于各种法律、法规和规章的条文之中，为行政机关的宏观管理和依法行政带来不便。随着经济的发展和城市化进程的加快，建设用地纠纷会大量出现。因此，通俗而又系统地分析涉及建设用地的有关法律问题显得尤为重要。一、建设用地的依据-规划和“三证”

1、规划

省域城镇体系规划是省、自治区人民政府为实现一定时期内国民经济和社会发展目标，协调省域内各城镇发展，保护各类自然资源和人文资源，综合安排空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。建设部关于加强省域城镇体系规划实施工作的通知要求，省域城镇体系规划未在限期内完成的省、自治区，不得进行各省、自治区的城市总体规划和县域城镇体系规划的修编。这表明城市总体规划和县域城镇体系规划的制定要以省域城镇体系规划为依据并与之相协调，当然确因经济社会发展需要，城市总体规划和县域城镇体系规划与省域城镇体系规划不一致的，可以适时调整省域城镇体系规划。

一般而言，城市总体规划和县域城镇体系规划是以省域城镇体系规划为依据，而城市详细规划、农村集镇规划又分别是城市总体规划和县域城镇体系规划的细化且更具有可操作性。这些不同位阶的规划不仅编制和实施主体、审批和修改程序不同，而且法律效力也不同，低位阶的规划非因特殊情况在一定期间内不得与上位阶的规划相抵触。所有不同位阶的规划均为建设用地的基本依据，也就是说，不符合规划要求，不在规划范围的不得不申请建设用地。

应当说明的是，第一，县级市的城镇体系规划是城市总体规划的组成部分；第二，我国规划法只对规划区内的建设行为进行调整；第三，涉及规划区以外的如省道拓宽建设用地依据省域城镇体系规划中关于全省交通规划和土地利用总体规划的具体要求和相关法律，涉及规划区外如乡村公共设施等依据城市总体规划、农村集镇规划和相关法律。

2、“三证”

试论行政合同的救济制度

对行政合同概念的界定，目前理论界仍有不同的意见。本文以行政主体与相对人之间签订的行政合同为主要研究对象，特指行政主体以实施行政管理为目的，与行政相对一方就有关事项协商一致而达成的协议，不包括行政机关之间签订的合同。行政合同，是现代行政法中合意、协商等行政民主精神的具体体现。尽管它的法律地位仍不明确，但在行政实践中已有大量的行政合同运用于我们的行政管理，可以说，行政合同的产生是行政法从专制的工具向管理的手段、再向对行政权力的控制和对公民合法权益维护的发展结果，也是民主理念下建立起来的一种替代高权行政的更加柔和并富有弹性的行政管理手段。然而，我国行政法至今未对行政合同独立的法律地位予以确认，相关的行政合同的法律制度包括合同的成立、合同的效力、违约的责任、纠纷的处理等制度也尚未建立起来。由于行政合同既具有行政的强制性，也具有民事特征的合意性，对行政合同纠纷的处理，就有别于一般的行政行为和一般的民事行为。这也使合同发生纠纷时，当事双方往往处于一种法律的窘况，不知循何种法律途径去寻求救济。因此，很有必要通过对行政合同特殊性和现有救济制度存在的问题的研究，探求解决的思路。

一、行政合同具有行政性和民事性的双重特征

合同，亦称契约，原本是私法的范畴，将其移植到行政法领域的结果，就使行政合同具有了它有别于一般具体行政行为和一般民事行为的特殊性，成为一种“混合性合同”，其特殊性主要体现在两方面：一是在主体地位不对等的前提下，达成双方协商一致的合意；二是合同虽具有公益性的内容，但却以私法上的契约形式存在。

地位平等是民事合同有效成立的前提，而行政合同中的主体一方是行政主体（主要是行政机关），它具有国家强制力作保障的行政管理权力；合同的另一方，则是行政管理的相对人，需要服从行政主体的管理。在合同订立时，行政主体为了推行行政政策和国家管理的目标，就必须要保持在合同订立中的主导地位和优势地位。合同中权利义务的配置也必然是向行政主体倾斜，民事契约中的平等原则，在行政合同中是不适用的。主体的不对等还体现在行政主体对合同的履行具有行政法上的监督权力和变更、解除合同上的优益权，如对《国有土地使用权出让合同》的履行，作为合同一方的出让人可以土地管理部门的身份对受让人依照出让合同开发利用土地的行为行使监督管理权。

地位的不对等并不没有排斥彼此间自由合意实现的可能性，行政合同毕竟不是单向性的行政行为，尽管它突破了民事契约当事人地位平等原则，但它仍须以管理者与被管理者双方共同协商一致为前提。行政合同不象具体行政行为那样建立在单方权威和服从关系上，行政主体没有强制相对人必须接受合同的权力，合同法律效力的产生是取决于双方当事人意思表达的一致，而非行政主体的单方意思表示。

摘要：近几年，随着我国经济的发展以及城镇化和工业化进程的加快，出现了大量的失地农民。文章首先分析了农民失去土地后的生活状况，然后给出了一些建议。

关键词：失地；就业；养老；教育

随着我国经济的发展以及城市化的进程在不断的加快，需要征用大面积的土地来建造工厂和企业，原先生活在那里的农民将会失去土地，他们不再是真正意义上的农民，这种转变是一刹那的，那么其生活状况将会有怎样的变化？

一、农民失地之后的生活状况

（一）农民失去了生活来源

失地前，土地收入虽然收益不是很好，但是这部分收益较为稳定，为农民提供了最低的生活保障。失地后，农民都得到一定数额的赔偿款，但是却没有了稳定的收益，对其生活带来较大的冲击，除原来少数以第二、三产业为主的农民收入变化不明显外，其他以种养业为主的农民，因为劳动力就业转移和家庭产业转移没有得到尽快解决，收入明显下降。虽然得到一定的赔偿款，但是由于赔偿费用偏低，农民的生活状况仍然没有改善。

2003年以来，中国因征用土地、拆迁房屋而出现了一系列被涉及者自杀、自焚、示威等事件。特别是于2003年8月发生的南京市被拆迁户翁彪自焚身亡的悲剧，令人震惊。相关事件的矛盾焦点之一是征地拆迁者和被征地拆迁户之间对补偿费数额有极大争议。究竟土地房屋的价格和拆迁赔偿费怎样计算才比较合理？中国的政府部门和企业在征地拆迁过程中的计价赔偿方法有何不妥之处？西方国家在这方面通常又是怎么做的？本文从德国土地使用权和中国土地使用权的比较入手，比较分析两国土地使用权的相似之处和不同之处，然后用实例来解释中国和德国在计算拆迁赔偿费方面的差别是什么。

一、德国的土地使用权

德国《民法大典》第94条规定，土地上的房屋建筑是土地的组成部分，房屋建筑从属于土地，为土地所有权的拥有者所有。德国所有的土地（包括已建土地和非建土地，如农田、林地、绿地等）都实行土地登记，即地籍登记。地籍登记簿中的土地所有者是唯一受法律承认和保护的土地所有者。德国的土地所有权绝大部分归私人（自然人、法人）所有，也有一部分归公众所有（如国家、州、市镇所有）。德国的“土地使用权条例”第1款规定：土地使用权是可以买卖、可以继承的、在土地的地上或地下拥有建筑物的权力。通过德国“公寓式住房所有权法”，土地使用权也可以运用到公寓式住房，成为公寓式住房土地使用权。土地所有者（Eigentuemer）和土地使用权者（Erbbaurechtshaber）到公证处签订土地使用权合同，然后在地方法院的地籍登记所登记。地籍登记所向土地使用权者发放地籍簿，并在土地所有者的地籍簿中权役和限制的第一项上注明已经出让了土地使用权。土地使用权的年限由合同来确定，居住用地一般为99年，工业用地一般为70年。通常，土地使用权者每年向土地所有者交付使用土地的土地使用金，合同规定的土地使用金的数额也登记入地籍簿中。土地使用期结束后，土地使用权回归土地所有者，作为组成部分的建筑物也随土地使用权回归土地所有者所有，但土地所有者要向土地使用权者支付建筑物的赔偿费。土地使用权可一次或多次延长。在大多合同中都约定，土地使用权者有优先购买土地的权力。在德国，土地使用权拥有者也有自己的地籍簿，地籍簿中登记的土地使用权包括对建筑物或住房的所有权。

德国的土地使用权是有价值的。“德国土地价值评估条例”（WertV）和“土地价值评估大纲”（WertR）对土地使用权价值的评估有具体规定，内容比较复杂。简单地说，土地使用权的价值由两部分组成，一是土地部分，一是建筑物部分。土地部分的价值来自于土地使用期限内一般地租和具体土地使用金之间的差价。地租和具体土地使用金的差价越大，土地使用剩余年限越长，土地使用权中土地部分的价值就越高。在土地所有者未出让土地使用权的情况下，土地和地上建筑物的价值完全土地所有者所有；在出让土地使用权之后，土地价值就被分为两个部分，一部分归土地所有者，另一部分归土地使用权拥有者。在德国，土地使用权拥有者的土地部分的价值接近土地价值总额50％的情况颇为普遍，原因是地租和具体土地使用金的差价大，土地使用年限长。这样，土地使用权的全部价值即由部分土地价值和百分之百的建筑物价值组成。

二、中国的土地使用权

1982年中华人民共和国宪法第10条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。根据中华人民共和国宪法，土地所有权的形式只有国家土地所有权和集体土地所有权两种，私人（自然人和法人）不能享有土地所有权，而其他生产资料则分属国家、集体和私人所有。同时，“土地管理法”第7条规定：“国有土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所有制单位使用，国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理使用土地的义务。”这就产生了私人土地使用权，依照法律公民可以享有土地使用权。

分洪，按照《辞海》的解释是，“出现下游河槽难以宣泄的特大洪水时，将部分洪水临时分引到其它河流、湖泊或者分洪区的措施。应预先在河流上的适当地点建造分洪闸、分洪道等，在必要时打开分流，是为了确保重点城市和地区所不得不采取的紧急措施。分洪时对受灾地区的居民的安全和生产、生活必须事先作好慎重周密的筹划安排。”〔1〕（P310）这一词条根本没有提及损害赔偿。1997年8月29日通过的《中华人民共和国防洪法》（以下简称《防洪法》）第7条第3款规定，“各级人民政府应当对蓄滞洪区予以扶持，蓄滞洪后，应当按照国家规定予以补偿和救助。”分洪是蓄滞洪的一种典型形式，特指对建造有分洪闸等分洪设施的分洪区所实施的蓄滞洪。可见根据该法分洪区在分洪后可以得到补偿。但就在该法通过正好一年后，即1998年8月发生了荆江分洪区在洪水高危之时，进行了大规模的分洪转移却并未分洪的情况。虽然没有分洪，但仍然造成了巨大的财产损失，甚至人员伤亡。这些财产和人身损害是否可以得到赔偿呢？《防洪法》的起草者们忽略了这一点。《中华人民共和国蓄滞洪区运用补偿办法》（起草稿）第8条规定：“服从分洪转移命令但未实施分洪造成损失的蓄滞洪区给予适当的补偿。”（文法有误，但原文如此）一旦该办法得以实施，那么这一规定可以视为是对《防洪法》第7条第3款的扩张性解释。即便如此，“两法”都没有涉及关于分洪或准备分洪所引起的人身损害的问题。下文，我将以1998年荆江分洪转移这一事件为基础，展开分洪与赔偿问题的讨论。

一、分洪转移的损失统计及事后救济

（一）荆江分洪区建于1952年，位于湖北省公安县境内，面积921.34平方公里。区内有10个乡镇、4个农林渔场、132470户、512808人，其中分洪时须转移的有82840户、335116人。1998年8月6日13时湖北省防汛抗旱指挥部下达关于做好荆江分洪区运用准备的命令，从即日20时到次日12时，共有33万人和1.8万头耕牛转移到了安全地方。据统计转移造成了20.03亿元的经济损失（注：有专家分析，如果实际分洪，损失将在150至170亿元之间。参见彭子强：“本届政府没有分洪”，载《中国作家》1999年第2期（纪实文学专辑）。）和多人伤亡，具体情况如下：

1.转移期间，因无人生产，农田干旱，发生病虫灾害，粮棉油和多种经营大幅度减产；加之转移造成了牲畜、家禽、耕牛大量丢失或死亡，整个农业损失达7.84亿元。

2.转移期间，有798家工业企业停工停产，经济损失5.57亿元。

3.物资、商业、供销、外贸、粮食、棉花、石油、烟草等流通企业因商品丢失、损坏、停业等，损失达2.69亿元。